XIII аналитическая бизнес-конференция «Антикризисный план рынка недвижимости»

22 апреля 2015 года в Королевском зале Центрального Московского Ипподрома (Москва, Беговая улица д. 22) прошла XIII аналитическая бизнес-конференция «Антикризисный план рынка недвижимости», организованная Московским Бизнес Клубом.Перед началом Конференции ее участники совершили экскурсию по Центральному Московскому Ипподрому.

Конференция прошла в форме двух последовательных секций.

Секция 1. Рынок недвижимости: антикризисная аналитика. Как пройти зону турбулентности без потерь?

Секция 2. Рынок недвижимости: антикризисная политика и новые способы привлечения клиентов.

Вела секции генеральный директор Московского Бизнес Клуба Анна Маркина.

На Секции 1 выступили десять докладчиков в том числе:

— Хрусталев Александр, генеральный директор, владелец НДВ-недвижимость;

— Винер Антон, со-основатель, президент группы Родина;

— Быченок Игорь, директор департамента маркетинга, член правления Галс-Девелопмент;

— Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group;

— Репченко Олег, руководитель аналитического центра IRN.ru.

На Секции 2 с докладами выступили:

— Ошурко Александр, заместитель генерального директора Praedium;

— Хитров Андрей, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований Welhome;

— Лебедева Софья, генеральный директор МИЭЛЬ-новостройки;

— Котровский Дмитрий, партнер Химки Групп;

— Филиппишин Константин, генеральный директор Экодолье.

Лейтмотивом всех выступлений было утверждение, что происходящее на рынке недвижимости нельзя назвать кризисом, а нужно считать временем новых возможностей.

Как сообщил в своем выступлении А. Хрусталев, в настоящее время 50% потенциальных покупателей недвижимости ждут снижения ее стоимости в рублях минимум на 10%, наличные деньги в банковских ячейках хранят 25%. В связи с тем, что за последний год из России уехало порядка 400 тыс. предпринимателей, спрос будет только на дешевое жилье. А. Хрусталев дал рекомендации девелоперам постепенно и регулярно повышать цены на жилую недвижимость.

Об идеологии проектов Группы Родина рассказал А. Винер: «Сегодня все хотят, чтобы их дети формировались как успешные люди, чтобы у них было хорошее будущее и ради этого готовы на все. Это может быть очень серьезным мотиватором для приобретения жилья. Приобретается не квартира, а все, что может послужить для развития семьи. Это наша основная задача при формировании проекта». Так в одном из жилых комплексов Группы построена спортивная школа «Самбо-70».

Стоимость жилья в таких проектах составляет в Москве – 150 тыс руб. за кв.м, в Подмосковье — 100 тыс руб. за кв.м. По мнению А. Винера, в Москве и Подмосковье всегда будут люди, которые будут покупать жилье.

На теме надежности заострил внимание в своем выступлении И. Быченок. Компания Галс-Девелопмент распродает квартиры в своих домах еще до окончания строительства, поэтому покупатель должен быть уверен, что получит то, что было обещано и без корректировки цены на изменение курса валюты. Сейчас клиентов стало меньше, но время работы с каждым клиентом стало больше. Для того, чтобы не потерять клиентов из-за сложности с получением ипотечных кредитов, компания применила рассрочку оплаты. В результате в 1 кв. 2015 года по сравнению с 1 кв. 2014 года продажи выросли на 30%.

О работе на премиальном сегменте рынка проинформировала собравшихся Е. Румянцева. По ее словам цена на элитную недвижимость в долларах выросла на 35%, а доллар по отношению к рублю за это же время вырос на 50%. Цены в долларах устанавливаются только на 30% продаваемых квартир, но, по ее мнению, через три года опять все 100% предложений будут в долларах. Средняя площадь приобретаемого элитного жилья снизилась до 144 кв.м.

Несмотря на экономические трудности, новое элитное жилье будет строиться. На рынок выходят азиатские инвесторы из Турции, Азербайджана и Китая.

С аналитическим докладом о перспективах рынка недвижимости выступил О. Репченко: «В нынешних условиях неопределенности давать однозначный прогноз задача совершенно неадекватная, поэтому я изложу несколько тезисов актуальных сейчас, а дальше каждый сам будет решать.

Первый тезис. Я считаю, что крайне ошибочно называть то, что происходит словом «кризис». Кризис мы имели в 2008-09 году, кризис мы имели в 1998 году то, что происходит сейчас, к кризису никакого отношения не имеет, это фактически переход в новую реальность. Это такой 1991 год. Была одна страна и одни реалии, стала другая страна и другие реалии. Произошел, говоря языком физиков, «фазовый переход». Я не говорю, хорошо это или плохо, но я говорю, что это не кризис, поэтому не надо проводить аналогии с 2008-9 годом потому, что тогда рынок упал, потом он вырос еще больше, чем был. Может быть так, а может быть и нет. Прогноз, что «все равно всегда растет» может сейчас оказаться неуместным потому, что природа вещей совершенно иная.

Тезис № 2. Основной критерий этой новой реальности – отсутствие шальных денег. Что произошло, когда развалился Советский Союз, и Россия стала интегрироваться в Западное общество? Мы стали учиться жить так, как живут американцы. Печатный станок под названием «ФРС» печатает доллары. Америка живет за счет этого механизма, живет за счет всего остального мира. Мы пытались жить так же. Механизм того, что деньги брались «из тумбочки» привел к тому, что с 1991 года недвижимость всегда дорожала.

В мире есть много примеров, когда недвижимость дешевела и дешевела довольно долго. Я хочу сказать, что в нынешних условиях этот сценарий более чем реалистичен и, как минимум, к нему нужно быть готовым.

За последний год мы видели провал цен на недвижимость на 30-40%. Все продавцы квартир, особенно в Москве, хотели получать в валюте, но рынок в основной своей массе перешел в рубли. В рублях цены остались на одном уровне, но с существенным ослаблением рубля говорить о том, что цена осталась прежней, просто хорошо сохранить лицо. Рынок, скорее всего, пойдет вниз.

Еще один момент. Я не вижу пока ни одного фактора, который позволил бы ценам расти. Денег России никто не даст. Отсюда высокая стоимость денег, повышение ставок ЦБ, повышение кредитов. Дорогую нефть не прогнозируют на ближайшие годы даже самые смелые аналитики нефтяного рынка. Скорой отмены санкций не ожидается. На мой взгляд, основное, что важно в эти условиях, приять, что мир стал другим, реальность стала другая и тот, кто раньше других будет не ожидать скорого отскока, продолжения роста цен, тот будет более успешным.

Я не говорю о том, что будет какой-то обвал цен. Думаю, что в первую очередь должна поползти вниз «вторичка», потому что там нет себестоимости. На «вторичке» растет предложение. В ближайшее время проявится тренд очень плавного сползания цен на 10-15 % в год.

Что касается новостроек. Там есть себестоимость, которая подпирает снизу. Есть два фактора. Первый фактор то, что новостройки всегда будут стоить ниже рынка, и потом прибавляют по готовности 15-25% цены. Новостройки будут сохранять восходящий тренд. Сейчас, если от этого прироста за счет стадии готовности, будет отниматься сползание общерыночного уровня цен вниз, это означает, что этот прирост снизится до 10-15%.

Еще одно снижение цены будет за счет снижения площади. Не снижая стоимости кв.м, но снижая площадь, застройщики снижают стоимость объекта по сравнению со «вторичкой».

И в заключение, еще одно. Если раньше, когда все росло, основным вектором роста было – расти быстрее, чем все остальные. Многие компании страдали гигантоманией. В новой реальности уместно сокращение, оптимизация, а оптимизировать можно много чего.

Резюме.

На мой взгляд, однозначно сказать, что будет с ценами невозможно, рынок может пойти в любую сторону. Многое зависит от курса валют и от макроэкономических показателей. В среднесрочной перспективе рынок, скорее всего, смотрит вниз. Но это не значит, что с этим ничего нельзя сделать. Многие из нас привыкли работать только на растущем рынке. Если взять финансовый рынок, то там спады и подъемы случаются очень часто, и люди на падающем рынке зарабатывают не хуже, чем на растущем. Сейчас очень интересный момент, когда строить бизнес надо на падающем рынке. Те, кто быстрее сделает преобразования, те и будут успешными в среднесрочной и долгосрочной перспективе».

Доклады и презентации были выслушаны участниками конференции с большим интересом. Было задано множество вопросов, высказаны мнения, иногда отличные от мнения докладчиков. Всего в конференции приняло участие около 150 специалистов рынка недвижимости.