Ситуация на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья

30 августа  2018 года Московская Ассоциация Риэлторов при поддержке Общероссийской Общественной Организации «Деловая Россия» провела Аналитическую научно-практическую конференцию «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз».

 

 

В преддверии нового делового сезона Московская Ассоциация Риэлторов (МАР) традиционно проводит Аналитическую научно-практическую конференцию с целью проинформировать, предупредить развитие событий и подсказать правильный вектор дальнейших действий.

Информация всегда была и остается ценнейшим инструментом управления бизнесом. Точность аналитических исследований помогает увидеть бизнес в тех разрезах, которые интересны, а научно-обоснованный прогноз способствует выработке продуманной стратегии дальнейшего развития. Именно поэтому все большее число предпринимателей начинает ценить то, что может им дать информированность - она позволяет предупредить риски и не упустить возможность, обеспечивая тем самым реальные конкурентные преимущества.

По данным всероссийского опроса ВЦИОМ в 2018 году 22% россиян не удовлетворены своими жилищными условиями, а 23% собираются улучшить  свои жилищные условия в ближайшие пять лет.

Модераторами конференции были:

- Лупашко Анна, член генерального совета «Деловая Россия», Президент Национального объединения Технологического и ценового аудита (НО «ТЦА»),

- Лупашко Сергей Валентинович, член Совета МАР.

С докладами выступили:

- Стерник Сергей Геннадьевич, Профессор Финансового университета при Правительстве РФ;

- Таганов Дмитрий Николаевич, Руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»;

- Лобжанидзе Сергей Владимирович, Руководитель департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новострой»;

- Витязева Оксана Юрьевна, Руководитель отдела исследований ГК «МИЭЛЬ»;

- Кочетков Юрий Владимирович, независимый аналитик;

- Друсенков Ярослав Андреевич, руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбука жилья».

Конференция открылась докладом С.Г. Стерника «Обзор рынка жилья городов России за первое полугодие 2018 года», в котором были приведены цены на рынке жилья городов России. На вторичном рынке Москвы в 2017 году было зафиксировано падение цен на 0,8%, а за первую половину 2018 года – рост 2,7%. В Московской области соответственно: -1,1% и -1,4%.   На первичном рынке за первую половину 2018 года в Москве был зарегистрирован рост цен на 5,6%, а в Московской области – падение на 6,2%.

В Москве количество зарегистрированных ДДУ растет, в Московской области – падает. Это вызвано перетеканием спроса из области в столицу. По мнению С.Г. Стерника, спрос на жилье увеличивается при увеличении валового регионального продукта (ВРП). В Москве рост ВРП был связан с проведением ЧМ по футболу, и имеет временный характер. 

В докладе был дан прогноз на 2024 год. Докладчик считает, что к этому времени ЦБ РФ проведет изящный рейдерский захват рынка жилищного строительства. Девелоперы станут подрядчиками ЦБ РФ, а для риэлтеров и частного капитала начнется эпоха реновации «вторички». 

Также С.Г. Стерник презентовал новую монографию «Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка», авторы: Стерник Геннадий Моисеевич и Стерник Сергей Геннадьевич, в которой изложена методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка.

В книге анализирует­ся зарубежный опыт прогнозирования рынков жилья, излагаются сведения об источ­никах данных для моделирования рынка недвижимости в РФ и методология их обра­ботки, результаты исследования закономерностей функционирования отечественного жилищного рынка, излагаются авторские методики углубленного исследования рынка недвижимости, приводится методика комплексного средне срочного прогнозирования локального рынка жилой недвижимости на основе имитационной блочно-модульной итерационной модели развития рынка, анализируется опыт прогнозирования рынка жилой недвижимости Москвы при различных макроэкономических сценарных усло­виях на 2011-2014 гг. и на 2014-2020 гг.

С докладом  «Рынок жилья Московского региона: вторичные квартиры и первичная загородная недвижимость» выступил Д.Н. Таганов. После очередного кризиса рынок загородной недвижимости разделился на фракции. Неликвидными являются до 70% объектов, в основном это участки без подряда и коттеджи, нереализованные еще с 2007 года. Однако в настоящее время есть тенденция к возрождению первичного рынка загородной недвижимости. В Подмосковье в 2018 году вышли на рынок 70 новых поселков, а общая численность предложения составляет 50 тыс объектов. Средняя цена продажи 3 млн руб. за участок, 4 млн. руб. за коттедж и 13 млн руб. за таунхаус. По сравнению с 2017 годом темп продаж в каждом сегменте увеличился в полтора раза.  

Тему продолжил С.В. Лобжанидзе. В докладе  «Новостройки Москвы и Московской области - тенденции и перспективы» он привел следующие данные по Москве, Новой Москве и Московской области:

- общая площадь экспозиции, кв.м           3 228 113       512 646    2 688 172

- количество лотов                                           44 830           9 169         50 237

- средняя площадь лота, кв.м                              72,0             55,9             53,5

- средневзвешанная цена, руб./кв.м              279 651      105 222         82 290

- средний бюджет, руб.                             20 137 083   5 883 039     4 403 293

Новая Москва перетягивает клиентов из Подмосковья. Проекты с отделкой продаются лучше, чем без отделки. Средняя цена предложения по Москве – 20 млн. руб., в Подмосковье - 4,8 млн. руб. В Москве цена предложения в бизнес-классе может снизиться с 215,7 тыс руб. за кв.м до 205-210 тыс. руб. за кв.м. 

Продажи ГК «МИЭЛЬ» на вторичном рынке по итогам первых семи месяцев 2018 года были проанализированы в докладе О.Ю. Витязевой  «Вторичный рынок квартир Москвы: лед тронулся».

Доля сделок с объектами минимальной стоимости (до 6 млн руб.) составляют 29%. Средняя цена предложения 215,7 тыс руб. за кв.м, при этом средняя цена проданных объектов 166,6 тыс руб. за кв.м. Среднемесячный объем предложения 40,6 тыс квартир.

В 2017 году был существенный рост предложения на первичном рынке, впервые объем предложения превысил объем предложения на вторичном рынке. При этом в структуре предложения новостроек преобладал комфорт-класс.

В 2018 году произошел существенный рост сделок на вторичном рынке. Это вызвано следующими основными причинами:

- увеличение доли ипотечных сделок на фоне снижения ставок по ипотеке, в том числе и за счет уменьшения разницы между ставками на первичном и вторичном рынках;

- сокращение объемов предложения новостроек в Москве в 2018 году, рост цены предложения в новостройках, увеличение доли в структуре предложения новостроек проектов бизнес-класса;

- усиление у покупателей страха недостроя: ряд банкротств крупных застройщиков, перенос срока сдачи;

- реализация отожженного спроса, накопленного на вторичном рынке в предыдущие годы;

- программа реновации пока не оказала существенного влияния на рынок.

Пришёл ли конец эпохе долевого строительства? Ответ на это вопрос попытался дать Ю.В. Кочетков. В его докладе была продемонстрирована экономика трёх возможных подходов к инвестиционному строительству жилья: классический подход с инвестициями физических лиц и продажами квартир в строящемся проекте; предлагаемый государством подход проектного финансирования с продажами и продажами квартир в строящемся проекте; перспективный подход с проектным финансированием и продажами квартир
исключительно в готовом доме. Был предложен анализ возникающих при строительстве рисков и показано их распределение на плечи участников в различных вариантах жилищного девелопмента.

На основании своего анализа докладчик пришел к следующим выводам:

- общий переходный процесс займет 5-10 лет;

- основная его часть придется на этап роста рынка;

- проявится сильнейший тренд в сторону продажи жилья с отделкой;

- девелоперы переформатируются в Банк-бренды;

- неизбежен спад ввода жилья с дальнейшим его частичным восстановлением;

- для покупателя риски будут меньше, но цены выше на 10-15%.

Завершающим конференцию стал доклад Я.А. Дарусенкова «Первичная и Вторичная жилая недвижимость Москвы». На протяжении всего периода развития современного первичного рынка Москвы, стоимость квартир на вторичном рынке была взаимосвязана с предложением новостроек. Докладчик сообщил, что сейчас объем предложения на первичном рынке в 1,8 раз превышает количество квартир на вторичном рынке Москвы, ценообразование на рынке жилой недвижимости уже диктует «первичка», она же формирует и правила. 

Массовое развитие крупных жилых проектов на территории «старой» Москвы привело к стремительному росту объема предложений на первичном рынке жилья. Даже в панельном домостроении широкое распространение получили новые улучшенные планировки. Улучшились качественные характеристики строящегося жилья. Получило распространение предложение квартир с отделкой. В продаже появился существенный объем квартир в сданных жилых объектах, 9% от общего объема.    

Столь широкий и разносторонний взгляд на ситуацию послужит для каждого участника конференции отправной точкой в дальнейшем ведении бизнеса, а обмен опытом будет способствовать формированию качественного информационного поля и эффективному развитию рынка.