СТРОИТЕЛЬСТВО НАЕМНЫХ ДОМОВ В СЕГОДНЯШНЕЙ РОССИИ. АРЕНДНОЕ СУБСИДИРУЕМОЕ ЖИЛЬЕ

Актуальность решения жилищной проблемы в России практически не требует обоснования. Обеспеченность благоустроенным жильем, в котором предоставляются все виды коммунальных услуг, составляет не более 14 м²/чел (в среднем по стране), что существенно ниже, чем в развитых странах. Национальный проект «Доступное жилье…» позволил достаточно успешно решить лишь часть задач общей жилищной проблемы – формирование рынка жилья, приобретаемого в частную собственность граждан, создание и развитие института ипотечного кредитования. Однако, значительная часть домохозяйств еще относится к малоимущей категории населения, многие вынуждены жить в ветхом и аварийном жилье, темпы ликвидации которого еще не очень высоки. Строительство жилья, являющегося собственностью органов публичной власти и предназначенного для предоставления гражданам по предусмотренным Жилищным кодексом договорам социального найма, ограничено, к сожалению, возможностями бюджетной системы страны – ожидание в очередях длитсямногие годы. В существующем сегодня в России виде институт «договорасоциального найма» не известен в мире, а у нас условия такого договора сохранились еще со времен плановой экономики. По этому договору в помещениях только государственного и муниципального жилищного фонда граждане могут жить неограниченное время, независимо от меняющегося уровня их доходов и изменений в составе домохозяйства. Это значит, что при заключении такого договора квартира (собственность публичной власти) фактически «дарилась» гражданам нашего, еще не очень-то богатого общества, и, возможно, сегодня в ней уже зарегистрирован некий достаточно богатый человек, которому это жилье нужно только для того, чтобы сдавать его в аренду, часто – «серую» аренду, которая практически не регулируется нормами законодательства.

Хорошо известно, что решение жилищных проблем в зарубежных странах базируется, как правило, на создании, развитии и стимулировании норм института арендногожилья.  В общем объеме жилищных фондов доля такого жилья значительна и доходит до 45% в Нидерландах, до 33% в США. Эти данные, как и способы решения жилищной проблемы во многих странах уже давно приводятся в российских публикациях – обзорах жилищной политики в различных странах, но институт аналогичного жильявсе еще практически не развит в России. Именно поэтому в Указе[1] Президента РФ В.В.Путина была поставлена (п.2д Указа) задача «до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода». Именно такая форма жилья должна была стать основой для  «комплекса мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда» (п.2е Указа). К сожалению, поставленные Президентом задачи еще не выполнены полностью, хотя многие предпосылки для этого уже созданы российским законодателем и Правительством РФ.

Известно, что к категории арендного жилья в различных странах относят частныежилищные фонды (многоквартирные и жилые дома), где размер платы за проживание устанавливается на условиях, заданных органами публичной власти, а различные видысубсидий для компенсации этой платы позволяют тратить на проживание средства в размере, доступном для каждого домохозяйства.

Принятое за рубежом понятие «арендных (субсидируемых) жилищных фондов» является, по мнению экспертов возглавляемого мною комитета ПП РФ, наиболееобщим, охватывающим все возможные виды жилищных фондов, которые позволяют решать жилищные проблемы любых, включая малоимущих, слоев населения. Важно заметить, что уже несколько лет назад  эксперты предлагали[2] и в нашей стране ввести институт субсидий (или компенсаций, предусмотренных статьей 160 Жилищного кодекса) для оплаты  проживания в любом из видов жилищных фондов (в том числе — в частных). При этом размер субсидий должен устанавливатьсяразличным в каждом из многоквартирных домов для домохозяйств с различнымуровнем доходов. Дифференцированные таким образом субсидии позволяют обеспечить проживание в одном доме домохозяйств с различным уровнем доходов и не повторять печального опыта  США, когда в Сент-Луисе, штат Миссури, был построен район многоквартирных домов, где концентрировались малоимущие маргиналы, для которых плата за жилье носила символический характер. Это район быстро пришел в упадок и через несколько лет он был разрушен, а проживавшие там семьи были расселены в небольшие дома в относительно приличных районах города.

Основной закон РФ — Конституция (ч.3 ст. 40), четко установил, что «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами». Именно «другими жилищными фондами» могут и должны, стать частные  жилищные фонды с обязательным дифференцированным  субсидированием платы за проживание в них. В общем случае, субсидия может изменяться от 0 до 100% назначенной для конкретного многоквартирного дома платы за проживание. Такое субсидирование может быть бюджетным, но субсидировать плату за проживание здесь должны также иметь право любые юридические лица (например, предприятия для своих работников) и даже церковные или благотворительные  организации.

Для решения задач, поставленных Президентом России, в Жилищном кодексе появился новый раздел «Наемные дома»[3] (введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ), который установил (статья 91.16), что наемным домом «признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания…». Введены также и новые определения жилищных фондов — фонды социального использованияи фонды коммерческого использования. Особенность первых в том, жилые помещения в них могут предоставляться по двум видам договоров — по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (иногда их называют договорами некоммерческого найма, но в законах такого понятия нет, не следует путать такие договоры с традиционными договорами социального найма, которые тоже регулируются нормами Жилищного кодекса) и договорам найма жилых помещений (их условия регулируются нормами Гражданского кодекса). В другом виде жилищных фондов — фондах коммерческого использования, помещения могут предоставляться только по договорам найма. Особенности института жилищных фондов социального использования достаточно подробно регулируются нормами Жилищного кодекса.

Самым сложным в нормах института наемных домов является то, что собственникамижилищных фондов социального использования могут являться как органы публичной власти, так и частные структуры, которые, однако, имеют право на предоставление не более 50 процентов площадей в наемном доме по договорам найма жилых помещений. Подразумевается, что такие договоры будут договорами коммерческого найма, доходы от которых станут компенсировать пониженные доходы от договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, плата по которым будет регулироваться органами публичной власти. Однако, органы публичной власти сегодня практически не имеют средств на создание жилищных фондов социального использования, а для частных девелоперов/застройщиков пока еще строительство наемных домов и передача их в управление наймодателю на условиях Жилищного кодекса не представляет существенного интереса.

Именно поэтому общий объем площадей наемных домов в России пока очень мал, хотя и есть уже вполне успешные проекты их создания. Не решает проблему, и программа «Стимул», разработанная Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и позволяющая кредитоваться юридическим лицам в целях создания наемных домов — немногие застройщики идут в АИЖК за кредитами. Не способствуют формированию рынков наемных домов традиционные административные барьеры в сфере строительства, проблемы подключения многоквартирных домов к инженерным городским сетям, да и коррупция в этой сфере еще не побеждена окончательно.

Возможно, ситуация будет изменяться в ближайшее время благодаря тому, что наблюдательный совет АИЖК в феврале утвердил «Стратегию развития цельного института развития в жилищной сфере». Очень важно то, что одной из основных задач этой «Стратегии…» определено формирование и развитие рынка наемных домов. Для этого Агентство намерено стимулировать застройщиков возводить больше жилья и будет поддерживать финансирование строительства — банки, выдавшие кредиты на строительство наемных домов, смогут рефинансировать их, продавая закладную Агентству, которое, в свою очередь, сможет использовать кредитную линию на 40 млрд рублей, открытую в ВЭБ.

Более того, АИЖК планирует обеспечивать подготовку участков для строительства наемных домов «под ключ», то есть застройщики смогут приходить на земельные участки, где уже оформлены все разрешения и технические условия на подключения к инженерной инфраструктуре.

            Конечно, известно, что «черт в деталях», и многие аспекты создания рынка наемных домов еще предстоит отрабатывать на практике. Возможно, здесь будет полезно сделанное в упомянутой выше статье экспертов предложение о формировании консорциумов[4] для создания наемных домов. В состав консорциума в том или ином городе должны включаться уполномоченные региональные и муниципальные органы исполнительной власти, консультанты, банки, страховые компании, представители АИЖК и, естественно, будущий собственник наемного дома. Именно этот собственник (например, закрытый паевой фонд недвижимости рентного типа) станет получателем кредита на строительство наемного дома, именно этот будущий собственник будет заключать договор с застройщиком (отобранным по конкурсу), а затем, оплатив строительные работы и приняв построенный объект на свой баланс, заключит договор с арендатором построенного дома, функцией которого  станет  управление этим объектом и предоставление жилых помещений посубсидируемым договорам найма нуждающимся домохозяйствам. Вероятно, что и многие нормы несовершенного Жилищного кодекса для такого наемного дома не будут действовать — здесь не будет ни совета, ни общего собрания собственников квартир (собственник у дома один — юридическое лицо), не будет никаких отношений этого собственника с региональным Фондом капитального ремонта (своевременные текущие ремонты обеспечат нормативное техническое состояние дома), не будет и проблем с выбором формы управления многоквартирным домом.

Отбор таких домохозяйств должен будет вести уполномоченный орган местной администрации, владеющий полной информацией о числе и составе нуждающихся в переселении из ветхого и аварийного жилья, об очередниках на улучшение жилищных условий. Очевидно, что арендатору наемного дома (юридическому лицу) должны бытьданы гарантии предоставления адресных бюджетных субсидий домохозяйством так, чтобы они вносили самостоятельно всю плату за проживание, в составе которой и платеж за обслуживание кредита, и плата за содержание жилья и коммунальные услуги. Внебюджетные субсидии могут выплачивать и предприятия, остро нуждающиеся в привлечении рабочей силы и специалистов.

 

Разумеется, всем участникам проекта создания наемных домов должны бытьпредоставлены преференции, снижающие их затраты на строительство и эксплуатацию арендного жилья — по тем или иным налогам, по плате за землю и т.п. платежам. Ведь каждое такое снижение будет приводить к снижению арендной платы и, следовательно, к снижению общего объема бюджетных субсидий.

 

Приведенная выше схема является хорошим примером проекта государственно-частного партнерства (ГЧП) – здесь публичная власть, имея ограниченный бюджет для решения важнейшей социальной задачи по ликвидации ветхого и аварийного жилья, только создает условия для привлечения частных партнеров, гарантирует им необходимые финансовые потоки и предоставляет адресную бюджетную поддержкуконечным получателям жилищных услуг – малодоходным и другим нуждающимся в жилье домохозяйствам. Задача может успешно решаться как за счет создания многоквартирных наемных домов, так и за счет малоэтажной застройки – здесь стоимость строительства наемного дома будет ниже, а срок строительства короче.

Предложенная схема ГЧП для создания наемных домов может быть дополненааналогичным проектом комплексной застройки территорий.  Здесь важно то, что деньги АИЖК не могут использоваться для строительства социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник. Однако, уже известен[5] опыт привлечения кредитов Внешэкономбанка в рамках проектов ГЧП для строительства детских садов в ряде регионов страны, которые во все время договора остаются в собственностичастного партнера, а функция публичной власти – плата за аренду построенного объекта. Это позволяет решать острую социальную проблему нехватки мест в садиках при ограниченных возможностях финансирования капитального строительства за счет средств бюджетной системы. Объединяя указанные проекты ГЧП, публичная власть может добиваться комплексной застройки территорий, тем самым достаточно быстро и убедительно отвечая на запросы электората.

 

Начинать формирование рынка наемных домов следует с нескольких пилотных проектов. Здесь может быть полезен опыт Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, членами которого являются опытные юристы, а также консультанты по реализации сложных инвестиционных проектов. Таким образом, сегодня требуется только инициатива органов публичной власти для того, чтобы потребованный Президентом РФ «комплекс мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда» (см.выше) уже в 2016-2017 годах был наполнен еще и практическим опытом решения важнейшей социальной задачи.

 

Андрей Широков,

член Правления ТПП РФ, председатель

Комитета ТПП РФ по предпринимательству

в сфере жилищного и коммунального хозяйства,

доктор юридических наук

 

 

 

 

 

[1]     Указ Президента РФ № 600 от 07.05.2012 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг»

 

[2]              А.Широков, А.Вербицкий. Социальное жилье в России – есть решение проблемы. Ежемесячный деловой журнал «Коммунальный Комплекс России», № 4 (94) апрель 2012

[3]              Понятие «наемные дома» используется в связи с тем, что понятие «аренда жилых помещений» в соответствии с Гражданским кодексом (статья 671-2) может использоваться только в отношении юридических лиц, которые, в свою очередь, могут предоставлять жилье гражданам по договорам найма жилья.

[4]              Консорциум является организационной формой временного объединения предприятий, организаций, промышленных компаний и/или банков, страховых компаний для осуществления капиталоемкого проекта.

[5]          См. http://pppcenter.ru/ru/press-center/smi-o-centre/pavel-seleznev-deficit-kompetencii