Мониторинг в режиме онлайн

Ориентация на потребности бизнеса средних масштабов, индивидуальных предпринимателей и даже физлиц – новый тренд на рынке консалтинговых услуг. О том, как успешно трансформировать компанию и адаптировать многолетний опыт работы с крупнейшими корпоративными клиентами под новые реалии, «Строительной орбите» рассказала Ирина Вишневская, управляющий партнер ООО «Консалтинговой Группы «ИРВИКОН»

- Ирина Александровна, наши постоянные читатели хорошо знакомы с вашей деятельностью из предыдущих публикаций, но теперь вы выступаете в новом для себя качестве. Чем это продиктовано?

- Действительно, сегодня я представляю Группу Компаний «ИРВИКОН», базовая структура которой существует с 2005 года и до ребрендинга, проведенного в 2018 году, именовалась «ФинЭксперт». Решение отказаться от сотрудничества с Berkshire Advisory Group, которую я возглавляла ранее, во многом продиктовано геополитической ситуацией в мире и, конкретно, в Великобритании, в связи с которой возникало множество ассоциаций и вопросов, не имеющих никакого отношения к деятельности группы. Рассмотрев предложение от хорошо зарекомендовавшей себя, имеющей серьезный потенциал на рынке компании «ФинЭксперт», я поняла, что она является оптимальной платформой для реализации наиболее востребованных рынком бизнес-идей. За годы существования компании удалось сформировать уникальный портфель выполненных заказов. Вместе со мной к работе на «ИРВИКОН» приступили и ключевые сотрудники компаний Berkshire Advisory Group и Berkshire Technology. Объединив усилия, мы создали уникальную команду экспертов высочайшей квалификации. О наших компетенциях свидетельствует, в том числе, факт, что мы осуществляли контроль за созданием транспортной логистической системы «Платон», реализуя проект более чем в трехстах точках в 25 регионах России. Опыт создания столь широкой сети специалистов уникален, и я надеюсь, в будущем он пригодится нашим заказчикам.

- Какие услуги сейчас являются самыми востребованными на рынке в целом и в строительной отрасли в частности?

- Я бы сказала, что мы существенно расширили набор компетенций. Анализ рынка показывает, что в консалтинговых услугах все более заинтересованы малый и средний бизнес, растет спрос и со стороны физических лиц. Мы сформировали для этих категорий клиентов особые предложения, разработали гибкую ценовую политику. Но, конечно, параллельно мы продолжаем и сотрудничество с крупными корпоративными клиентами, на обслуживании которых традиционно специализировались эксперты нашей команды: это девелоперские структуры, банки, крупные промышленные предприятия, госструктуры. Помимо традиционных оценочных услуг, финансового консалтинга, мы теперь занимаемся восстановлением бухгалтерского учета – очень актуальная услуга, в первую очередь - для небольшого бизнеса. Это становится понятно, если посмотреть на частоту изменения законодательства и введения новаций в области налоговой отчетности. В «ИРВИКОН» есть собственная юридическая практика, поскольку любой спор между строительными компаниями сопровождается действиями внесудебного или даже судебного характера, тем более, когда привлекают уже судебного эксперта. Судя по огромному количеству споров в строительной сфере, для девелоперов крайне острыми являются вопросы контроля качества и стоимости выполненных работ – то есть те же судебная и внесудебная строительная экспертиза, строительный аудит. Мы специализируемся на таких услугах.

- В чем причина высокой конфликтности в строительной отрасли?

- Такая ситуация продолжается уже четыре года и объясняется тем, что в стране нет денег. Из бюджета финансируются в основном инфраструктурные проекты, причем выплаты поступают крайне нерегулярно. Большинство банков свернули проектное финансирование. Объемы работ в строительной сфере существенно сократились в итоге по тем объектам, работы на которых прекращены из-за недостатка финансирования, инициировано множество судебных разбирательств. Схожая ситуация и по действующим проектам: экономия привела к многочисленным спорам о качестве выполненных работ.

- Кто является вашими основными заказчиками? - Очень часто в этом качестве выступают банки. В свете ужесточения контроля за рисками со стороны мегарегулятора, нам заказывают строительный сюрвей. Мы контролируем целевое использование кредитных средств, а также объемы, качество работ и сроки реализации, то есть осуществляем контроль рисков, возникающих в ходе строительства. Банки не могут себе позволить содержать дорогостоящий штат экспертов, гораздо выгоднее нанять профессионалов и получить объективную картину того, например, насколько предоставленные КС отражают выполненные работы. Еще в период 2010-2011 годов компания «ФинЭксперт» по заказу ГЛОБЭКС Банка проводила строительный аудит реконструкции офисно-складского комплекса «Аврора». На тот момент это был один из знаковых для банка проектов по внедрению мониторинга силами независимой консалтинговой компании. Комплекс успешно функционирует, а ГЛОБЭКС с тех пор неоднократно обращался за услугами компании, и не только по коммерческим объектам, но и по промышленному строительству. В частности, мы вели аналогичный мониторинг в проекте реорганизации литейных мощностей завода «РосАЛит» в Нижегородской области.

 - Вы осуществляли оценку недвижимости в ходе судебных споров в знаменитом Доме на Набережной. Есть ли среди ваших девелоперских объектов столь же уникальные?

- Безусловно. У всех на слуху реконструкция исторически значимого для столицы объекта – Даниловской мануфактуры, на территории которой теперь соседствуют коммерческие площади и частные лофты. Стартовую проверку, ежеквартальный мониторинг объекта и контроль за целевым использованием кредитных средств проводили специалисты нашей компании. Помимо коммерческих объектов, наша компания проводила строительный аудит жилых домов, в частности – столичного комплекса премиум-класса EgoDom, и еще нескольких объектов RoseGroup, KRProperties, Vesper в Москве и регионах (Екатеринбург, Калуга, Нижний Новгород и другие). Мы осуществляли и контрольно-ревизионную проверку в ходе реконструкции знакового для России объекта – Политехнического музея в Москве. Заказчиком выступал банк, который предоставил банковскую гарантию для реализации проекта. По очевидным причинам, все работы были «на контроле» у Минфина и Минкульта, тем не менее, банк счел необходимым минимизировать собственные риски.

- С какой периодичностью банки требуют отчетность по проектам?

- Это зависит как от конкретного проекта, так и от позиции заказчика. В целом работа существенно активизировалась после того, как была формализована процедура ТЦА, введен банковский надзор. Теперь подобные услуги заказывают все банки группы ВЭБ, включая головной банк, очень активно работают Альфа-банк, ИНТЕРПРОМБАНК и многие другие. В текущем портфеле есть интересные проекты, такие как реконструкция крупнейшей на острове Сахалин птицефабрики полного цикла – а это более 40 корпусов. Там мы ведем мониторинг фактически в ежедневном режиме, осуществляя контроль за ходом реализации проекта в целом.

- Из приведенных примеров складывается ощущение, что все работает как часы. Но мы видим многочисленные банкротства застройщиков, толпы обманутых вкладчиков.

- Безусловно, приходится разбираться и с проблемными активами, зачастую по весьма резонансным объектам. Так, еще в период работы в Berkshire Technology наши эксперты дали отрицательное заключение на кредитную заявку по строительству жилого комплекса в центре одного из городов-двухсоттысячников. Мы посчитали тогда, что бюджет занижен. Банк все же прокредитовал объект, и денег, естественно, не хватило. В регионе начались митинги обманутых дольщиков, долгострой взят на контроль администрации. В этот момент пригодилось наше заключение, из которого было очевидно, что из одной шкурки не сшить семь шапок. Банк принял решение о дофинансировании объекта, а значит и фактическую ответственность за завершение проекта. Сейчас «ИРВИКОН» выполняет мониторинг проекта с предоставлением еженедельной отчетности, в том числе – по каждому траншу перечисления средств подрядчикам.

- Банки становятся все более активными игроками строительного рынка, как и на Западе?

 - Контроль усиливается. Сотрудники некоторых банков контролируют всё, в том числе оплату по каждому счету, что всегда было ответственностью заказчика (строительной компании). Сбербанк даже создал собственное подразделение по контроллингу. Но в большинстве банков это не практикуется из-за высоких издержек. Мы перелопачиваем тонны документов, актов, протоколов, переписки, а от нас банк получает заключение, на основании которого может объективно оценить риски и принять решение. И в случае каких-то судебных разбирательств мы можем выступать судебными экспертами.

- Вы предоставляете услуги по судебной экспертизе?

- Да, в рамках группы функционирует Центр судебной экспертизы «ИРВИКОН», сертифицированный как судебно-экспертная лаборатория в сфере строительно-технической и финансово-экономической, оценочной экспертизы. Мы можем выступать в суде не только как эксперты-строители со специальной подготовкой, но и по другим вопросам: каким образом та или иная операция отражена в бухгалтерском учете, есть ли искажения в сфере налогообложения и т.д. Это позволяет всесторонне проанализировать любой строительный спор. Например, сейчас в суде рассматривается вопрос о преднамеренности банкротства одной очень крупной строительной компании, специализировавшейся в области железнодорожного строительства. Мы проводим комплексную экспертизу - финансово-экономическую и строительно-техническую. Наша задача: ответить на вопрос, есть ли признаки преднамеренного банкротства. По отдельности бухгалтер и строитель это сделать не смогут, а значит, узкоспециализированной компании такая комплексная судебная экспертиза не по плечу.

- По вашему опыту, с какими проблемами сталкиваются девелоперы?

- Строители, как правило, уверены, что сами в состоянии выступить экспертами, поскольку разбираются в тонкостях профессии. И не учитывают тот факт, что судебную экспертизу надо уметь написать так, чтобы судья смог понять, почему объект не сдан в срок или возникла иная проблема. «ИРВИКОН» проводит мониторинг девелоперского проекта с использованием эскроу-счетов. Ценнейший опыт, которым мы готовы делиться с коллегами. На что обращать внимание, как работать с Банком.

- Расскажите, какие услуги вы оказывали при строительстве МЦК?

- «ИРВИКОН» изучал качество выполненных работ на двух станциях новой кольцевой железной дороги – Андроновка и Волоколамская. Там возник спор между заказчиком и подрядчиком о качестве выполненных работ. Мы предоставили независимое заключение, которое отвечало на вопрос – "в чем проблема: в качестве материалов или в ошибках монтажа", а также каковы будут расходы на текущий ремонт до конца срока эксплуатации. Проблемы, выявленные нашими экспертами на двух станциях, оказались системными, поэтому углубляться в экспертизы по каждой станции заказчик не стал.

- Вы вели проекты не только в России, насколько там применим российский опыт?

- Нам посчастливилось в интересах собственника проводить экспертизу выполненных работ по благоустройству прибрежной полосы канала Ахор в Ташкенте, республика Узбекистан. Там были созданы потрясающе красивая парковая зона, набережная, зона отдыха. Мы проводили технический DueDiligence проекта: оценивали качество выполненных работ, их стоимость, а также проверяли расходы компании на предмет хищений. В России сейчас реализуется множество подобных проектов по благоустройству городов, так что у нас уже есть аналогичный опыт.

- В начале беседы вы говорили об услугах для малого бизнеса и частных клиентов. Что актуально для них?

- Не секрет, что найти бригаду, которая качественно и в согласованные сроки построит дом или даже сделает ремонт, не завышая при этом смету, задача из области фантастики. Мы помогаем клиенту рассчитать стоимость работ, осуществляем надзор за реализацией проекта, совместно с архитектором ищем способы удешевления работ, пресекаем попытки обмана и мошенничества. Недавний пример: частный дом в Подмосковье обошелся клиенту в 10 млн рублей, при этом подрядчик оценил устройство новой кровли в 8 млн рублей. После нашего вмешательства, цена снизилась до 2 млн рублей. Эффект очевиден. В принципе, с похожими проблемами нередко сталкивается и бизнес. Но, подчеркну, цены на наши услуги для корпоративных клиентов и частных – совершенно разные.

- В чем тогда выгода для "ИРВИКОН"?

- Это обеспечивает нам непрерывность оплаты услуг от наших клиентов. Представители частного бизнеса, как и индивидуальные предприниматели, готовы вкладываться в развитие. Это немаловажно, с учетом того, что крупные компании, как и госкомпании, работают по тендерам, а проплаты, особенно по проектам, связанным с бюджетом, осуществляется со значительными задержками.

- Ирина Александровна, большое спасибо за интересное интервью.